전통적으로 주택을 거주의 개념 보다는 소유의 개념으로 생각했던 우리들에게 있어서 주택을 렌트 하는 것 보다는 집을 소유하고 싶어하는 욕망이 많은 것은 사실일 것 입니다. 게다가 렌트하는데 드는 비용은 전혀 되돌려 받을 수 없고 그냥 공중으로 날아가는 돈이니 차라리 융자를 얻어서라도 집을 사는 것이 낫다고 생각하는 분들이 참 많습니다.

하지만 렌트라고 해서 장점이 없을까요? 일단 렌트는 당장에 지출비용이 적고 편리하다는 장점이 있습니다. 내가 원하는 기간만 계약하여 살아도 되고, 단기간에 여기저기 선호하는 위치를 선택하여 살 수도 있습니다. 

게다가 다운페이 등의 목돈이 들어갈 일이 없어서 좋코, 시설물의 유지관리에 대해 그다지 신경 쓰지 않아도 되니 마음도 편합니다. 하지만 부동산 가격이 올라도 그건 내 돈이 아니라 집주인 돈이라는 거죠. 렌트 비용은 말 그대로 비용일 뿐 내게 되돌아오는 것은 아무것도 없다는 이야기죠.

그러면 주택을 소유하는데 따른 장점은 어떤 게 있을까요? 렌트처럼 계약기간 끝나 이사갈 염려도 없고, 렌트비 인상에 따른 경제적 부담도 없고, 한편으로는 취향에 맞게 집을 수리하여 삶을 즐기고 경제 상황이 좋와져서 주택가격이 많이 오르기라도 하는 날에는 재산증가도 가능하여 일석이조 일 것입니다.

그러나 주택을 소유하면 융자 상환액 말고도 적지 않은 재산세와 주택보험료를 지불해야 하는데 이게 어지간하면 매월 8백~9백불은 됩니다.

게다가 정원, 잔디 등 조경시설과 건축물 자체에 대한 정기적인 관리에 적지 않은 비용 지출이 필요하고, 융자를 얻어서 산다면 매월 융자 원금과 이자까지 상환해야 하니 Down Payment가 많지 않다면 현재 렌트비 내는 것 보다 훨씬 더 많은 비용 지출을 각오해야 할 것입니다.

그러나 주택 구입후 매월 조금씩 원금을 갚아나아가면 결과적으로 내 에퀴티(자기자본)가 늘어나서 조금씩 저축을 하는 것과 같은 효과를 볼 수 있으며 결과적으로 모기지 만기가 되면 온전하게 주택을 소유하게 되는 장점이 있읍니다.

이곳 버겐타운티 한인분들이 많이 사시는 포트리, 팰팍에 웬만한 집은 50만불은 주어야 구매가 가능할 것입니다. 이런 주택을 월 2,500불에 렌트로 살고 있다고 가정하고 렌트와 내집 마련에 따른 비용을 다음과 같이 비교해 보겠습니다.

50만불 주택을 월 $2,500불에 렌트하는 경우 와 50만불 주택을 20% Down하고 모기지 $400,000, 30년고정 4.25%의 이자율로 구입한다고 가정할때 두가지 경우를 비교해 보겠습니다.

첫 해 총 렌트비용은 $30,000 ($2,500 x 12)입니다.

첫 해 주택 구입에 수반되는 제반비용은 .

클로징 비용 (Closing cost) : 대출 비용(loan origination fee), 변호사비, 인스펙션 비, Title Search 및 Insurance 등 구입가 대비 약 2%의 비용이 수반되면 $10,000정도가 될것입니다. 이러한 비용은 구입할때 일회성으로 지출되는 비용이므로, 10년 정도 거주한다고 가정할 경우 연간 비용은 $1,000로 산정할 수 있겠습니다.

세후 모기지 이자 (Post-tax mortgage interest): 첫 해 모기지 이자비용은 $17,000입니다. 하지만 주택소유자들의 세제 혜택 (Home Ownership Tax Benefits) 으로 모기지 이자비용은 세금 공제 대상이 됩니다. 소득세율이 25%라고 가정할 경우 세금 공제를 감안한 연간 이자비용은 $12,750 ($17,000 x (100% – 25%))이 되겠습니다.

본인부담 기회비용 (Down payment opportunity cost): 본인이 Down한 금액 $100,000을 다른 곳에 투자했다면 얼마정도의 수익이 가능하므로 이에 대해서 세후 5% 수익을 가정할 경우 $5,000이 되겠습니다. ($100,000 x 5%)

재산세 (Property tax): 렌트를 하시면 재산세를 걱정하실 필요가 없겠지만 소유를 하시면 적잖은 고민거리이지요. 연간 재산세가 $10,000일 경우 (세율 25% 가정 시) 세금 공제 후 비용은 $7,500이 되겠습니다.

주택 보험 (Property insurance): 모기지가 없어서 모기지 은행이 강요하지 않더라도 여러가지 사고들에 대비하기 위하여 주택 보험은 필요할 것입니다. 연 $1,200이라 계산해 보겠습니다.

주택 관리비 (Home maintenance): 신규 주택을 구입하셨다고 하더라도 어느정도 주택 관리비는 예상하셔야 할 겁니다. 만약 콘도를 구입하신다면 더 많은 부담을 하셔야 할 것입니다. 월 200불로 2,400불로 계산하였습니다.

원금 상환 기회비용 (Principal repayment opportunity cost): 첫해에는 원금 상환금액이 얼마되지 않으나 년도가 갈수록 점점 많아 지는 구조라서, 집을 약 10년간 소유하고 판다고 가정하고, 상환된 원금에 따른 저축된 금액에 대하여 기회비용도 계산해야 할것입니다. 이금액을 년 $1,000 정도로 계산합니다

이들을 모두 합하면 첫해 비용은 $30,850 입니다. (=$1,000 + $12,750 + $5,000 + $7,500 + $1,200 + $2,400 + $1,000)

주택 구입시 첫해 비용 $30,850이 총 렌트 비용 $30,000 과 비슷하게 나왔네요. 위의 계산이 맞다면 주택 렌트나 구입이 경제적으로는 별반 차이가 없어 보입니다. 실제 제가 집을 거래해 본 경우 20% 다운하고 지출하는 비용이 그집을 렌트하여서 Cover가 되는 경우가 많지 않습니다. 위의 계산에서와 같이 세금감면 효과를 반영한 후에는 렌트나 구입이나 별반 차이가 없어 보입니다.


전문가들은 만약 7년 이상을 살 계획이라면 렌트하는 것 보다 집을 사는 것이 유리 하다고 보고 있습니다. 몇 년 전만 해도 집을 가지고 있는 것 자체가 이자와 세금으로 큰 부담이 되었지만 요즈음 같이 렌트비가 해마다 인상되고 주택가격도 꾸준히 올라가는 상황에서는 여건이 되신다면 주택 구입을 적극 권장해 드립니다. 

또한 장기적으로 보아서는 인플레이션을 극복하는 최상의 수단은 부동산 같은 실물자산에 투자하는 게 최선의 방법이 아닌지, 또한 본인 거주 주택에 대해서는 양도 차익이 있어도(부부합산 50만불, 5년내 2년 실거주 요건충족) 자본이득세(Capital Gain Tax)가 부과되지 아니하는 혜택도 있고 하여, 아무래도 렌트보다는 소유쪽이 유리할 것으로 보입니다.